[한국기자연대] “지인이 오랫동안 제 돈을 갚지 않고 있습니다. 지인의 유일한 재산은 전세 보증금이라 그 돈이라도 받으려 합니다. 문제는 지인이 제 돈을 갚지 않으려고 계약 기간이 끝났음에도 집을 빼지 않았고 집주인도 명도소송까지는 생각 않는다는 겁니다. 한시가 급한 상황인데 제가 집주인 대신 세입자를 내보내 전세금을 받을 수 있을까요?”

명도소송은 세입자에게 임대차 해지 사유가 발생했음에도 나가지 않을 때 집주인이 제기할 수 있는 고유 권한이다. 하지만 집주인이 명도소송을 할 생각이 없고 임대차 계약 관계와 무관한 세입자의 채권자(세입자에게 돈 빌려 준 사람)가 전세금에 대한 채무 관계를 주장한다면 상황은 간단치 않다.

13일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV를 통해 “흔한 경우는 아니지만 빚을 많이 진 세입자라면 채권자들이 세입자가 돌려받을 전세금이라도 대신 받아 채무를 해결하려고 한다”면서도 “다만 채무에 문제가 있는 세입자는 자신의 전세금을 어떻게든 지키기 위해 전세 기간이 끝나도 집주인에게 집을 인도하지 않는 경우가 있다”고 설명했다. 이어 “이 경우 집주인마저 명도소송에 대한 계획이 없다면 채권자가 ‘대위 명도소송’을 통해 세입자를 내보낼 수 있다”고 조언했다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.

대위 명도소송이란 세입자의 채권자가 세입자의 전세금으로 빌려준 돈을 받으려 할 때 집주인대신 진행하는 명도소송이다. 전세금반환에 대한 채권 관계는 우선 집주인과 세입자다. 즉 전세 기간이 끝나면 집주인은 임대차 계약서상 명시된 세입자에게 전세금을 돌려줘야 한다는 말이다.

엄 변호사는 “다만 채무 문제가 있는 세입자인 경우 채권자가 세입자의 전세금 채권을 가져오고 싶어한다”며 “채권자는 먼저 집주인을 제3 채무자로 설정하여 채권압류 및 추심명령을 신청하고 세입자가 집주인에게 전세금을 모두 돌려받지 못하도록 해야 한다”고 설명했다.

다시 말해 ‘채권압류 및 추심명령’은 전세 기간이 끝나면 세입자가 집주인에게 요구하는 전세금반환청구권을 채권자가 압류하기 위해 사용하는 제도다. 집주인은 압류된 금액을 세입자에게 지급하지 못하고 채권자에게 지급해야 한다.

만약 채권압류 및 추심 절차로 세입자가 자신의 전세금이 압류되었다는 사실을 인지해 집을 인도하지 않았다면 어떨까. 이 경우 집주인이 직접 명도소송을 제기하는 방법과 채권자가 대신 명도소송을 제기하는 대위 명도소송을 이용하는 2가지 방법이 있다.

엄 변호사는 “집주인이 직접 명도소송을 제기하기에는 지금 당장 세입자를 구하기도 힘들고 굳이 소송비용까지 부담하고 싶지 않을 수 있다”며 “채권자가 채권압류 및 추심명령까지 진행했다면 집주인 대신 세입자를 내보내는 대위 명도소송을 제기하고 이후 세입자가 돌려받을 전세금에서 채권을 회수할 수 있다”고 말했다.

한편 대위 명도소송은 소송을 진행하는 주체만 다를 뿐 이후 절차가 일반적인 명도소송과 크게 다르지 않다. 즉 명도소송과 동일하게 임대차 해지 사유가 발생해야 소송을 제기할 수 있고 승소 판결 후에 강제집행을 거쳐야 한다는 말.

엄 변호사는 “집주인은 계약 기간이 끝나기 전까지 전세금을 돌려줄 의무가 없다. 때문에 채권자는 계약 기간이 끝나기 전까지 대위명도소송을 할 수 없다”며 “만약 임대차 해지 사유가 발생해 채권자가 집주인 대신 명도소송을 진행했다면 강제집행 신청 역시 채권자가 진행해야 한다”고 귀띔했다. 이어 “강제집행을 통해 집이 집주인에게 인도가 완료됐다면 집주인은 채권자에게 압류된 채권 금액만큼 지급할 의무가 생긴다”고 부연했다.